【法拍學堂】第一次買法拍屋就上手 – 快速入門指南

'2018,二月 26 ' | 最新消息, 法拍學堂

買法拍屋的流程與一般買房的流程雖然大不相同,但法院有一套固定的作業流程,所以並沒有想像中的那麼難入門,本指南將帶您快速了解購買法拍屋的流程,適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟,就可以順利買到理想的好房。

第1步»找到中意的法拍屋

首先要先找到心目中理想的法拍屋,網路資訊發達,目前市場上有需多仲介業者整理的法拍屋資訊,但因為法拍屋資訊法院每日都在更新,若想掌握最新資訊,建議您可從以下管道查詢:

操作教學>>【法拍學堂】如何利用「司法院法拍屋查詢系統」快速找到合適的法拍屋?

第2步»謹慎評估房屋現況

法拍屋與一般房屋最大的差異在於不能事先入內看屋,雖然不能事先看屋,但可以透過一些方式去了解房屋的現況:

  • 從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等法拍屋現況。
  • 調閱謄本,並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋,推測室內的格局。
  • 詢問街坊鄰居或大樓管理員,了解法拍屋有沒有可能是凶宅,或藏有其他風險。

第3步»事先做好資金規劃

資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一,事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用,買法拍屋主要有兩項資金需要注意:

  • 法拍屋投標的保證金是否備妥?
    保證金通常是法拍屋底價的20%~30%,投標時,保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中,才算完成投標。
  • 得標後是否可以在7天內一次付清尾款?
    一般民眾無法在得標後7天內一次付清尾款,故需找銀行進行貸款,可是在權利移轉證明書核發之前,得標人是沒有產權的,對銀行來說,這是屬於一種無擔保的借貸,風險較高,評估作業較複雜,不一定每間銀行都願意承做。所以在進場投標前,您應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審,才可確保得標後能順利付清尾款。

第4步»看準時機進場投標

在每一次拍賣中,法拍屋若因無人投標而流標,就會減價8折進入下一次拍賣,您可以在任何一次拍賣時機點進場投標;待確認進場拍次後,投標階段請先到法拍屋的所屬法院購買投標書和保證金封存袋,將準備好保證金支票裝進封存袋密封,並連同填寫好投標金額的投標書,在指定時間地點投入票匭,即可完成投標。

法拍屋的降價幅度

  • 第一次拍賣 100%
  • 第二次拍賣 80%
  • 第三次拍賣 64%
  • 公告應買三個月 64%
  • 第四次拍賣 51.2%

第5步»過戶取得所有權

得標後,得標人在7天內繳清尾款後,法院就會核發「權利移轉證明書」,得標人就可以此書去申報契稅,並去地政事務所辦理過戶登記,取得不動產所有權狀。而若有申請銀行代墊款的得標人,銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權,並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

第6步»點交取得真正的使用權

核發「權利移轉證明書」後,除辦理過戶取得所有權外,同時,得標人得向法院申請點交,請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業,以取得房屋真正的「使用權」。一般「點交」的物件,只要原屋主願意配合搬遷,流程就會簡易許多,時程也會加快,以下表舉例來說,在向法院聲請強制點交時,1/1拍定,1/14取得不動產移轉證書,1/22法院發出第一次點交通知,順利的話,原屋主在2/5前自行搬遷交屋,即可完成點交入住法拍屋。但若為「不點交」的物件,您則須透過起訴的法律途徑,取得房屋真正的使用權,而上訴所需要的費用及時間成本,皆是在進場投標前應該考慮的事項。最後,當原屋主搬離,房屋也換上新鎖,就是完成點交啦!也恭喜您正式晉身為屋主了!

得標後的點交時程表

得標後的點交步驟 時間 舉例
1.得標拍定   1月1日
2.繳清尾款 拍定後7日內 1月7日
3.取得“不動產移轉證書” 繳尾款後7-10日內 1月14日
4.申請點交(第一次點交) 一般收到“不動產移轉證書”後即可申請 1月15日
5.法院發出自動履行搬遷通知 一周後可收到 1月22日
6.限原屋主自行搬遷交屋 15日內 2月6日
7.原屋主未搬離再次申請點交(第二次點交)   2月7日
8.法院發出定期履勘通知 一周後可收到(約一個月) 3月7日
9.履勘時再協調交屋   3月7日
10.申請再點交(第三次點交) 一周後再申請點交 3月14日
11.法院發出定期強制執行通知 一周後可收到(約一個月) 4月14日
12.強制執行交屋   4月14日

以上簡單六步驟,買法拍屋就是這麼容易!在快速了解法拍屋購買流程後,您是不是也躍躍欲試呢?一般買房找房仲,買法拍屋請指名華南金「法拍好伴」,我們提供最專業最完整的不動產金融服務,讓您買法拍買得更安心更輕鬆!