【法拍學堂】最高價者不一定得標?談談「優先承買權」

'2018,十二月 18 ' | 最新消息, 法拍學堂

一般而言,投標法拍屋都是以出價最高價為拍定人,也就是得標者。但往往有些法拍不動產案件中隱含著「優先承買權人」,這些人受到法律保護,他們有優先其他人的買這間房屋的權利,故只要「優先承買權人」跳出來說:「我要買!」,那麼得標的人就不是原本出價最高的拍定人了,而是這位「優先承買權人」。

什麼是「優先承買權」?

「優先承買權」又稱「優先承購權」,就是由法律規定優先於其他承買人而先買之權力。簡單來說,就是一樣都是標法拍屋,但有些人擁有”特權”,讓他可以不用投標,就能直接買到法拍屋。
其中,又可分為具一般債權效力的共有人優先承買權,以及具有相對物權效力的「基地承租人優先承買權」、「耕地優先承買權」等。

如何判斷法拍不動產有沒有「優先承買權」?

為避免得標後又希望落空,在標購法拍不動產前,建議可以從「法拍公告」中了解這間法拍不動產是否有「優先承買權」。
如下圖法院公告,在法拍筆錄已經記載本案件有「優先承買權」存在,所以拍賣當天出價最高的拍定人,不見得就是最後得標者,仍須視優先承買權人是否行使「優先承買權」,才能確認最後得標者是誰。

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買法拍時,誰有「優先承買權」?

在標購法拍不動產時,常見的「優先承買權人」如下:

  1. 租用土地來蓋房屋或耕種,當土地所有權人的土地被拍賣時 🡺 承租土地的人有優先承買權(民法426- 2Ⅰ、民法460-1Ⅰ、土地法107Ⅰ)
  2. 租用土地蓋房屋,當房屋所有權人的房屋被拍賣時 🡺 土地所有權人有優先承買權(民法426- 2)
  3. 不論是土地或房屋,當共有人的應有部分被拍賣時 🡺 其他共有人有優先承買權(土地法34-1Ⅳ)
  4. 不論是土地或房屋,當公同共有人的公同共有權利被拍賣時 🡺 其他公同共有人有優先承買權(土地法34-1Ⅳ、Ⅴ)
  5. 土地被拍賣時 🡺 地上權人、典權人或承租人有優先承買權(土地法104Ⅰ)
  6. 房屋被拍賣時 🡺 基地所有權人有優先承買權(土地法104Ⅰ)

什麼時候可以行使「優先承買權」?

如果您是優先承買權人,您可以在兩個時機點行使優先承買權。
1. 開標現場:
可以於開標當場,直接向法院主張要行使優先承買權,以和最高價的拍定人一樣的金額買回。

2. 拍定後,15日內遞狀:
當法拍屋拍定後,書記官會發文通知所有的優先承買權人,於拍定後十五日內主張該權利。優先承買權人可在期限內,遞狀向法院聲請優先承買權,以拍定價格承買該法拍不動產。

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常見問題

Q:我是法拍屋的承租人,我有沒有「優先承買權」?

A:法拍屋的承租人"沒有"優先承買權。如果是”土地”的承租人,當土地所有權人的土地被法拍時,承租人才有優先承買權。

Q:我是法拍屋屋主的兒子,我有沒有「優先承買權」?

A:優先承買權並不是以”親屬關係”而定,還是要看是否有符合法律要件。

Q:如果同時有兩個優先承買權人主張優先承買權,該怎麼辦?

A:依照強制執行法第94條第1項之規定,將會以抽籤決定。

法拍經驗分享

有對夫妻原本共同擁有一間房屋,但後來因為離婚的關係,需要進行分割共有物,也就是這間房屋遭拍賣,將拍賣後的錢各分一半給夫妻。此時這對夫妻的其中一人,擁有該法拍屋二分之一的產權,故為優先承買權人。因為他還住在這間法拍屋裡,希望可以標回房子,於是委託法拍好伴處理,研擬整個策略行動,最後順利在最省錢也最省力的情況下,讓他買回自己的房子。

法拍好伴曾處理過許多「優先承買權」的法拍案件,通常多是因為分遺產或者離婚分割共有物所產生的案件,若您是優先承買權人,需要買回法拍屋,但卻不熟悉法拍流程的人,歡迎與我們諮詢,我們將提供您完整的代標法拍服務。

(本文資料參考自竑德法律事務所林佳怡律師教育訓練講義,內文與標題經華南金AMC法拍好伴編輯後刊登。)