【都更危老知識庫】合建分配採「固定比例」還是「固定面積」比較好呢?

'2021,八月 13 ' | 房產學堂, 最新消息

住戶在和都更危老合建廠商洽談重建的過程中,多數住戶冒出的第一個問題就是:我可以分回多少?這個問題可隱含著兩個層次的疑問,第一是住戶可以分回的比例(簡稱合建比)是多少?第二是住戶可以分回的面積有多少?看似簡單的答案,其實又各隱藏著不同的玄機。住戶想要了解合建契約怎麼談?就一定要先掌握合建分配原則,和合建比例與面積的計算方式。

合建比例是什麼?

重建後,住戶可以分回固定的面積比例或價值比例,這個就稱為合建比例。

在一個重建案中,重建後的新大樓可以產生的面積會受到許多法規因素及建築規劃的影響,雖然可以事前預估重建後可以產生的總面積有多少,但卻無法達到完美的100%估算。因此透過合建比例的方式來計算住戶可以分回的面積(或價值),是對住戶較公平的作法。

 

合建比例怎麼換算成實際可分回的面積?

估算住戶分回的面積 = 重建後的總面積 x住戶的合建比例。

對於一般住戶而言,合建比例是個空泛的數字,需要確實的知道可以分回多少面積,才能具體的比較重建前後的差異,進而考慮是否參與重建。透過事前預估重建後可以產生的總面積(或價值)再乘上住戶的合建比例,就可以預估各別住戶可以分回的面積(價值)是多少。然而這個預估的數值受到各種法令因素的影響,跟實際興建出來的面積可能還是會有合理的誤差值喔!

 

合建契約內應該要約定「固定比例」還是「固定面積」比較好?

兩種寫法各有好壞,約定「合建比例」才是對雙方較公平的做法

傳統合建契約,住戶都會希望可以寫清楚可以分回的坪數,就像出去買房子一樣,坪數固定了對住戶而言就安心了,這是可以被理解的心態。但實務上的這樣的作法,卻未必對住戶有利。讓華南金AMC用下列合建分配的案例,實際計算分析給您聽:

 

情境一:實際興建面積>預估興建面積

不論是法規因素或是都更危老合建廠商申請到額外的容積獎勵(都更獎勵、危老獎勵或容積移轉等),都有可能讓「實際興建面積」大於「預估興建面積」。這種情況下,合建契約以「固定比例」約定對住戶較有利,多出來的面積住戶都可以按比例分回喔!但如果是採「固定面積」的約定,這些多出來的面積住戶就分不到了,對住戶而言反而吃虧。

假設有一個建案,當初預估蓋500坪,但最後實際興建面積卻是520坪,

如果合建契約採「固定比例」,住戶分回比例70%,都更危老合建廠商分回比例30%,所以住戶實際可分回的面積就是520坪 x  70%=364坪。

如果合建契約採「固定面積」,住戶一開始就約定,不管怎樣一定要分回350坪,雖然最後總共蓋了520坪,住戶也只能分回350坪,跟上面比起來,也就是讓住戶少分了14坪(=364-350坪)。

 

情境二:實際興建面積<預估興建面積

對住戶而言,此種情況,約定分回「固定面積」的寫法是較有保障的。然而以常理推斷,為了利潤,任何都更危老合建廠商都盡可能爭取讓重建後的面積越大越好、讓土地的坪效越高越好。但還是可能會發生「實際興建面積」小於「預估興建面積」,代表存在著某些無法突破的因素(例如:法規、建築規劃……種種可能),這時候通常只能從降低興建成本,或是提高公共設施比例等方式來達到需求,這對參與重建的住戶來說,可能會間接造成權益受損。

 

綜合來說,上述兩種方式各有好壞,但現在越來越多住戶明白透過約定「合建比例」的方式,與都更危老合建廠商「站在同一條船上」!讓住戶與都更危老合建廠商共享全案的成果,當可以興建的面積越多時,都更危老合建廠商與住戶分回的面積都會一起增加,這才是對雙方都較為公平的作法。

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