【都更危老知識庫】重建合建比例怎麼談,選合建廠商時這些細節不可漏!

'2021,九月 24 ' | 房產學堂, 最新消息

在重建過程中,地主最關心的就是:「爭取最好的條件」。不過,所謂「最好的條件」,除了大家知道的合建比例外,挑選到值得信賴推薦的都更危老合建廠商也是一大重點!此外,也應該要將是否有用地主土地融資、其他補貼條件、承諾的建材設備等細節通盤考慮,才是較全面的考量喔,接下來會針對一些挑選細節一一說明。

都更危老合建廠商怎麼挑?

挑選一個好的都更危老合建廠商,是成就一個重建案的第一大重點,事關重大,一定要全盤考量。都更危老合建廠商的規模及品牌名譽,隱含著重建過程的興建資金來源、專業能力、營建能力以及實績案例經驗,這些都是影響一個新建案成敗的關鍵。

如果地主在選商的過程中,遇到某家條件特別好的都更危老合建廠商,那就必須特別注意都更危老合建廠商是否有能力如期實現承諾、興建過程是否有風險、地主的土地是否需要被融資設定等,這些都應該是選商的重點項目。

總而言之,挑選對的都更危老合建廠商,為重建後的新房創造更高的效益,地主分回資產的價值自然也就一起提升了。

 

租金補貼、搬遷補貼

新房子興建期間,許多地主都會擔心租屋的租金來源,因此希望都更危老合建廠商提供補貼,有些地主甚至希望合建廠商可以全額補助租房子的錢。租金補貼的原意是「補貼部分」而不是「全額贊助」,補貼的金額多寡雖然是商業條件之一,但如果要求的補貼金額過多,可能會導致合建比例的條件變差。相對的,如果地主都不拿補貼,也許還可以談到更好的合建比例。

另外,值得注意的是,各種補貼的費用依規定都需要申報個人所得稅,所以如果資金較無壓力的地主,建議可以減少補貼的金額來爭取較好的合建比例。

 

建材設備等級

建材設備的等級及規格是影響開發興建成本的重要因素之一,但對地主來說很難有專業去檢核都更危老合建廠商提供的建材設備等級好壞。其實只要把握一個簡單的關鍵,就是要求都更危老合建廠商承諾:地主戶的建材設備規格需與都更危老合建廠商銷售戶一致,就能確保地主的權益。

 

基準容積跟獎勵容積的合建比例

當上述因素都考量完畢後,最終在談合建比例時,必須特別注意:都更危老合建廠商給的合建比例是只有「基準容積」適用,還是「獎勵容積」也適用(相關知識:合建分配採「固定比例」還是「固定面積」比較好呢?。獎勵容積的興建成本較高,因此有時候會有額外的合建比例。兩種模式都是常見的模式,只是為了避免爭議,建議在溝通的時候,一定要問清楚都更危老合建廠商給的合建比例到底是哪一種類型喔。

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