【都更危老知識庫】重建必懂不動產信託,避開爛尾樓免煩惱!

'2022,一月 14 ' | 房產學堂, 最新消息

 

地主與都更危老合建廠商合作時,可能會遇到各種棘手的情況,像是產權整合困難、投資人與住戶難以取得共識,最束手無策的就是合建廠商財務出問題,沒把房子蓋成,變成爛尾樓,還要不回土地及房子……

所以,如果想找廠商合建,一定要了解相關保全措施,那就是多數人會選擇辦理的「不動產開發信託」,又稱為危老重建信託、都市更新信託,不動產信託能有效保障各關係人權益,讓我們一起來聊聊不動產信託吧!

 

不動產信託是什麼?

即為「透過公正第三人,保障住戶財產權益」的一種措施,地主會將其不動產信託給信託機構(通常是銀行)管理,一般簡易流程如下:

1.委託人(即地主及合建廠商)與銀行及建築經理公司 (以下簡稱建經公司) 簽訂不動產信託契約,且建立信託專戶。

2.地主將土地信託登記給銀行,此時土地的所有權移轉到銀行名下。

3.合建廠商會將起造人名義變更為建經公司,也將興建工程所需之款項存入「信託專戶」,並統一由信託專戶撥付各款項,以確保「專款專用」。

 

4. 建經公司依照契約書面指示,查核合建廠商是否乖乖依著進度興建,如果沒問題的話會告訴銀行,銀行就會撥付工程款。

5. 最後,當房子蓋好後,解除信託關係時,受託人就會依選屋分配協議內容分配完工後的土地及建物給委託人(即地主及合建廠商)。

 

不動產信託有什麼好處呢?

透過不動產信託,能有效的控制重建的風險,除了避免風險之外,不動產信託的其他優點如下:

一、 風險區隔、產權確保: 土地信託在銀行名下,起造人信託於建經公司名下,此時的信託財產(土地)會受依信託法保障,不得強制執行,可隔絕第三人的干擾,進而達到順利完工之目的。

二、公正分配、資金流向透明: 由銀行擔任公正第三人的角色,查核契約控管興建資金流向,並且依選屋分配協議分配完工後之土地及建物。

三、 專款專用,可降低挪用資金之風險: 依工程進度,透過建經公司查核,確保工程進度及品質與請款內容相符後使得撥付工程款項。

四、 續建機制,確保建案仍興建完工: 若合建廠商或建商財務出問題導致無法興建完成,未完成的工程將由信託機構協助籌措資金,繼續完成工程,不影響住戶之權益。也就是為什麼多數人會選擇使用不動產信託作為保全措施。

 

進行信託費用,重建成本會增加多少?

而信託管理費用各家銀行收取方式不大一樣,通常是用公告現值乘以比率計算,實際還是要請銀行評估為準。此外,有些地主會擔心,會不會進行不動產信託,會造成稅負增加呢?這部分可以放心,信託移轉登記時「不會」增加土地增值稅之負擔唷!進行信託多少會增加一點成本,但可以大大降低重建風險,絕對是個明智的選擇!

了解「不動產開發信託」的優點後,未來如有要進行都更危老,強烈建議住戶們可以考慮簽定不動產信託契約,保障自己的權利,避免蓋到一半惡意倒閉的風險,讓你安心完成重建!


都更危老華南隊

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