【法拍學堂】點交時，如何處理法拍屋前屋主的「遺留物」？

在法拍屋點交過程當中，就算是法院寫「點交」的物件，也常會遇到要處理前屋主的遺留物。相對於「不動產」的意涵，遺留物又稱為「動產」，而且這動產是不包含在法拍屋不動產拍賣當中的，也就是我們買法拍，買的只有不動產，裡面裝潢家具雜物等等動產，所有權都還是屬於前屋主的，買到法拍屋的人不能任意丟棄，也不能自行變賣換錢，否則可能會產生額外爭議，甚至要負賠償責任。

在投標法拍屋前，民眾無法得知內部屋況，若遇到前屋主留下許多物品，處理起來，相當棘手又耗時間，所以在投標前，一定要事先做功課，了解萬一遇到時，該如何解決。

哪些算是「遺留物」？

法拍屋的遺留物有各式各樣，最簡單的判別方式可用「是不是非固定在不動產上？是不是可拆卸的物品？」而區分，列舉如下：

遇到這些「遺留物」要特別注意

其中，常見容易產生糾紛的遺留物如下，拍定人一定要特別注意處理：

• 冷氣：冷氣是最常被誤會成「買到法拍屋，就是屬於拍定人」的動產。但其實，因為冷氣可拆卸，所以是屬於前屋主的，不管是壁掛式冷氣或嵌入天花板的吊隱式冷氣都是。我們也曾點交過，前屋主將吊隱式冷氣搬走，天花板破一個大洞的房子，若不想有此狀發生，建議可以先跟前屋主協商討論是否可將冷氣留下來。
• 裝潢：裝潢是附合而為不動產組合之一部分，視為不動產之從物，也就是屬於拍定人的。一般法拍屋談判中，原屋主常以「當初裝潢多少錢」為由，要求搬遷補償費，但其實裝潢是可以併入點交範圍內的，且若原屋主大肆破壞裝潢，可能會觸犯刑法。而要特別注意，可拆卸重組的系統家具、櫥櫃等，因為可以在不破壞房子結構體拆下來帶走，故仍是屬於原屋主的動產。
• 神像、神主牌位：依照民間風俗習慣，神像、神明桌、神主牌位等動產，通常不會有人願意承接。其中最為棘手的神主牌位，主要處理方式還是要請原屋主自行移奉，倘若真找不到原屋主，則可找民間寺廟的師父配合處理。
• 保險箱：當點交時，發現屋內有保險箱，則代表保險箱裡可能有貴重的遺留物，故法院可能會要求拍定人請鎖匠將保險箱打開，並拍照列冊清點。
• 不明車輛：有些法拍屋的停車位，在點交時，發現有停在停車格內的不明車輛，但因為停車位多不屬於點交範圍內，故拍定人需自行去追蹤車輛的所有人，並請他遷移，倘若為沒有車牌的車輛，則需調閱監視器，請管理委員會協同處理。

法拍遺留物處理程序

（一）清點造冊
當進行強制點交時，法院會對屋內有價值的遺留物，一一拍照並清點造冊。無價值的遺留物(如衣物)，則可在法院的同意下，視同廢棄物丟棄。

（二）通知債務人領取
法院通知債務人(原屋主)或其代理人，約於15天內前來領取遺留物。但若找不到前屋主，或前屋主不願出面領取，則會進入動產拍賣程序。

（三）動產鑑價
法院會請鑑價公司，對遺留物進行鑑價，同時也會請拍定人，到法院繳交動產拍賣執行費。

（四）公告拍賣
類同法拍屋拍賣程序，法院執行動產拍賣，拍賣資訊（品項、單位、數量等）資訊，一樣也會公告在「司法院全球資訊網」。

（五）執行拍賣
在指定日期時，民眾可依照法院的公告，到物品所在地現場喊價拍賣，並當場支付拍賣價金，若沒人買，則會擇日進行下一次拍賣，直到遺留物全數拍賣完畢，才算結案。

（六）分配價款
當拍賣完成後，拍定人所繳交的動產拍賣執行費用，可由拍賣所得剩餘價款中求取。

一般來說，從執行強制點交，到整個動產拍賣處理完畢，約要2~3個月，如果想加快流程，可與前屋主協商遺留物處理。法拍好伴提醒：在處理遺留物過程中，物品皆要拍照存證，並以書面造冊列管作紀錄，以避免爭議產生。遺留物處理與點交談判息息相關，想要在最順利的情況入住房屋，一定要留心遺留物處理。