【法拍學堂】點交時,如何處理法拍屋前屋主的「遺留物」?

'2019,二月 20 ' | 最新消息, 法拍學堂

在法拍屋點交過程當中,就算是法院寫「點交」的物件,也常會遇到要處理前屋主的遺留物。相對於「不動產」的意涵,遺留物又稱為「動產」,而且這動產是不包含在法拍屋不動產拍賣當中的,也就是我們買法拍,買的只有不動產,裡面裝潢家具雜物等等動產,所有權都還是屬於前屋主的,買到法拍屋的人不能任意丟棄,也不能自行變賣換錢,否則可能會產生額外爭議,甚至要負賠償責任。

在投標法拍屋前,民眾無法得知內部屋況,若遇到前屋主留下許多物品,處理起來,相當棘手又耗時間,所以在投標前,一定要事先做功課,了解萬一遇到時,該如何解決。

哪些算是「遺留物」?

法拍屋的遺留物有各式各樣,最簡單的判別方式可用「是不是非固定在不動產上?是不是可拆卸的物品?」而區分,列舉如下:

所屬人 說明 舉例細項
屬於拍定人的 和房子密不可分

附合的固定物

裝潢、衛浴設備、馬桶、浴缸、已固定在牆上的櫥櫃、水電管線、磁磚地磚、門窗等
屬於前屋主的 非固定、可拆卸的物品 大型家具、燈飾、電視、冰箱、熱水器、冷氣機、衣物、鋼琴、可拆組的系統家具等

遇到這些「遺留物」要特別注意

其中,常見容易產生糾紛的遺留物如下,拍定人一定要特別注意處理:

  • 冷氣:冷氣是最常被誤會成「買到法拍屋,就是屬於拍定人」的動產。但其實,因為冷氣可拆卸,所以是屬於前屋主的,不管是壁掛式冷氣或嵌入天花板的吊隱式冷氣都是。我們也曾點交過,前屋主將吊隱式冷氣搬走,天花板破一個大洞的房子,若不想有此狀發生,建議可以先跟前屋主協商討論是否可將冷氣留下來。
  • 裝潢:裝潢是附合而為不動產組合之一部分,視為不動產之從物,也就是屬於拍定人的。一般法拍屋談判中,原屋主常以「當初裝潢多少錢」為由,要求搬遷補償費,但其實裝潢是可以併入點交範圍內的,且若原屋主大肆破壞裝潢,可能會觸犯刑法。而要特別注意,可拆卸重組的系統家具、櫥櫃等,因為可以在不破壞房子結構體拆下來帶走,故仍是屬於原屋主的動產。
  • 神像、神主牌位:依照民間風俗習慣,神像、神明桌、神主牌位等動產,通常不會有人願意承接。其中最為棘手的神主牌位,主要處理方式還是要請原屋主自行移奉,倘若真找不到原屋主,則可找民間寺廟的師父配合處理。
  • 保險箱:當點交時,發現屋內有保險箱,則代表保險箱裡可能有貴重的遺留物,故法院可能會要求拍定人請鎖匠將保險箱打開,並拍照列冊清點。
  • 不明車輛:有些法拍屋的停車位,在點交時,發現有停在停車格內的不明車輛,但因為停車位多不屬於點交範圍內,故拍定人需自行去追蹤車輛的所有人,並請他遷移,倘若為沒有車牌的車輛,則需調閱監視器,請管理委員會協同處理。

法拍遺留物處理程序

(一)清點造冊
當進行強制點交時,法院會對屋內有價值的遺留物,一一拍照並清點造冊。無價值的遺留物(如衣物),則可在法院的同意下,視同廢棄物丟棄。

(二)通知債務人領取
法院通知債務人(原屋主)或其代理人,約於15天內前來領取遺留物。但若找不到前屋主,或前屋主不願出面領取,則會進入動產拍賣程序。

(三)動產鑑價
法院會請鑑價公司,對遺留物進行鑑價,同時也會請拍定人,到法院繳交動產拍賣執行費。

(四)公告拍賣
類同法拍屋拍賣程序,法院執行動產拍賣,拍賣資訊(品項、單位、數量等)資訊,一樣也會公告在「司法院全球資訊網」。

(五)執行拍賣
在指定日期時,民眾可依照法院的公告,到物品所在地現場喊價拍賣,並當場支付拍賣價金,若沒人買,則會擇日進行下一次拍賣,直到遺留物全數拍賣完畢,才算結案。

(六)分配價款
當拍賣完成後,拍定人所繳交的動產拍賣執行費用,可由拍賣所得剩餘價款中求取。

一般來說,從執行強制點交,到整個動產拍賣處理完畢,約要2~3個月,如果想加快流程,可與前屋主協商遺留物處理。法拍好伴提醒:在處理遺留物過程中,物品皆要拍照存證,並以書面造冊列管作紀錄,以避免爭議產生。遺留物處理與點交談判息息相關,想要在最順利的情況入住房屋,一定要留心遺留物處理。

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常見問題

Q:在遺留物還沒拍賣完畢前,要存放在哪呢?

A:查封之動產,應移置於該管法院所指定之貯藏所,或委託妥適之保管人保管之。大部分屋內遺留物,法院會指示由拍定人暫負保管責任,可於原屋內現地保管,或另外租倉庫存放,所以可能會產生搬運費、倉庫費或保管費,這部分所衍生相關費用是拍定人要先付的。

Q:如果遺留物在原屋內現地保管,拍定人是否可以同時裝潢入住?

A:不一定,需視點交時遺留物的多寡。在點交現場時,法院會指示處理方式,若遺留物不多,集中儲藏在屋內某一個房間即可入住;若遺留物太多,拍定人入住會對保管產生疑慮的話,法院可能會要求須等到遺留物全數拍賣完畢,才能讓拍定人換鎖點交入住。