【法拍學堂】買法拍前,您應該了解的隱藏成本—土地增值稅篇

'2018,五月 4 ' | 最新消息, 法拍學堂

當所有權人出售土地時,應繳納土地增值稅。所以,在出售前知道要繳納多少土地增值稅是一件很重要的事,它會對於出售土地後的收益造成一定的影響。今天,就來分享您不能不知道的土地增值稅。

認識土地增值稅

●什麼時候需要繳土地增值稅?

土地增值稅是針對土地所有權人之土地,於移轉時因自然漲價所課徵的稅。

誰需要繳土地增值稅?

土地增值稅之納稅義務人
項目 納稅人 說明
土地為有償移轉時 原所有權人 指移轉時,原所有權人取得相當之代價。例如:買賣、交換、政府照價收買。
土地為無償移轉時 取得所有權人 指移轉時,取得所有權人並未付出代價。例如:贈與或遺贈。
土地設定典權時 出典人 根據稅法規定,已規定地價之土地設定典權時,出典人須繳納土地增值稅。待回贖時,再要求無息退還原繳稅款。
信託土地有償移轉或設定典權時 受託人 受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。
信託土地歸屬時 歸屬權利人 受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。

「漲價總數額」如何計算?

以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物 價指數,如有土地改良費用,亦應一併減除。公式如下:

土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 ×(台灣地區消費者物價總指數÷100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額)

  1. 申報土地移轉現值:可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。(1).公告土地現值:為每年1 月 1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。(2).雙方當事人合意之價格,例:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。但申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照當期公告土地現值徵收土地增值稅。
  2. 前次移轉現值或原規定地價:即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地法規定辦理之第一次規定地價為準。
  3. 土地改良費用包含: (1).改良土地費用。(2).已繳納之工程受益費。 (3).土地重劃費用。(4).因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。

「稅率及應納稅額」如何計算?

  1. 一般用地稅率(三種級距,如下表)。
  2. 自用住宅用地稅率10%。
稅級別 計算公式
第一級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20%)
第二級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06
第三級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18

 

實例說明

林某有一筆土地,面積50平方公尺,申報移轉時每平方公尺公告土地現值為160,000元,上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺20,000元,最新公告之臺灣地區消費者物價指數為200%,曾經繳納工程受益費80,000元,持有土地年限35年,林某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下:

試算林某的土地增值稅

(1)一般用地稅率:

 

a.土地漲價總數額=申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數-土地改良費用(工程受益費) (160,000元×50)-(20,000元×50×200%)-80,000元=5,920,000元

b.漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數) 5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)=296/100

c.土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額

(a).算法一:(速算法) 5,920,000元×【40%-﹝(40%-20%)×30%﹞】-2,000,000×0.21=1,592,800元

(b).算法二:(三級距分別計算) 級距一:2,000,000元×20%=400,000元 級距二:2,000,000元×【30%-﹝(30%-20%)×30%﹞】=540,000元 級距三:1,920,000元×【40%-﹝(40%-20%)×30%﹞】=652,800元 合計:400,000元+540,000元+652,800元=1,592,800元

(2)自用住宅用地稅率10%: 如林某為自用住宅用地,則其應納稅額為5,920,000元×10%=592,000元

 

以上可能大家看後還是覺得有點模糊,因此,特別告訴大家政府貼心的線上設計網址如下https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9,方便大家按按手指就能知道『土地增值稅』課徵金額,為了自己的權益,及節稅的角度,土地增值稅將是您經營或投資不動產不可忽視的一項成本。

 

法院拍賣土地拍定人,是否應繳土地增值稅?

  • 原則:拍定人不需繳納土地增值稅,自拍定繳納之價金由法院扣繳至稅捐處。依稅捐稽徵法第六條規定,土地增值稅債權優先於抵押債權及普通債權受償。因此拍定繳納之價金扣繳土地增值稅後,才會分配給抵押債權人及普通債權人。
  • 例外:土地稅法第五十一條第二項:「經法院拍賣之地,依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證明書。」由此可知,如法院拍賣價金不足繳納土地增值稅時,拍定人應代繳土地增值稅。

拍定人再行移轉時,其土地增值稅如何計算?

當拍定人標購法拍屋後,再行移轉時,土地增值稅計算原則其實與一般交易之土地增值稅相同。其中,值得注意的是,「前次移轉現值」認定原則會有下列兩種狀況:

  • 當「拍定價」<「拍定當期公告現值」時,以 「拍定價」作為「前次移轉現值」
  • 當「拍定價」>「拍定當期公告現值」時,以 「拍定當期公告現值」作為「前次移轉現值」

(資料來源:財政部賦稅署;編輯整理:華南金AMC)

 

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