【法拍學堂】法拍屋費用要多少?法拍代標費用與成本項目總整理

'2020,八月 27 ' | 法拍學堂

法拍屋的費用成本是多少?找法拍代標費用的合理計價怎麼算?近年來,法拍屋市場因為價格低,物件條件不錯,成了大家買房的新選擇。買法拍屋的費用 C/P 值很高,但投標法拍屋的流程繁瑣,涉及的專業層面廣泛,委託法拍代標的人也大有所在。但要怎麼挑法拍代標,費用和成本又該如何控管或評估呢?首先你得先了解法拍屋所有可能支出的費用。

 

  • 投標書

投標法拍屋需要購買法院「制式投標書」,一份約10-20元。

 

  • 保證金

依照法院的公告,保證金通常是底價的2~3成,需與投標書一同投入法院的票匭進行投標,才算完成投標。這部分通常需要投標人自備,不可貸款。

 

  • 尾款

尾款就是您投標的金額,減去保證金後剩下的價金,需在得標後7日內一次繳清給法院。若沒有大筆尾款,可向銀行申請法拍屋代墊款貸款。

延伸閱讀:買法拍屋擔心錢不夠?銀行「代墊款」幫您出!

 

  • 契稅

得標後,在權利移轉時,需先繳清契稅,才可以辦理過戶。如果不知道契稅多少的話,可以到財政部稅務入口網線上試算契稅

 

  • 地政

規費得標後,辦理過戶時,需代書費及地政規費等費用,代書費通常約 1 萬多元,而地政規費視案件之土地申報地價、房屋現值、有無貸款及貸款金額之多寡而異。

以上 5 項是準備買法拍屋時,一定要預留起來的費用。但隨著法拍屋的屋況或個人的資金貸款狀況不同,還有可能發生以下 9 種費用。

 

 

法拍可能的費用支出

 

  • 銀行貸款利息和手續費

若有向銀行申辦代墊款及房屋貸款,可能有下列幾項費用產生。

  • 利息:法拍屋貸款分為兩階段,一般來說代墊款短期貸款利率較高,約為年利率 4~6%,而過戶設定後會轉成長期房貸利率,就依照一般買房的利率而定。但有些銀行的貸款產品會約定後續房貸的利率是固定多少,例如:代墊款年利率 6%,房貸年利率 2% (綁約兩年),這樣可能就會產生一些成本費用,民眾在辦理法拍屋貸款時一定要特別問清楚。
  • 辦貸款的手續費:這點通常會被忽略,銀行辦理法拍屋代墊款通常會收到借款金額的千分之一至千分之三的手續費,有的只收一次;有的可能代墊款收一次,後面轉成一般房貸時又再收一次。
  • 綁約及違約金:辦理法拍屋貸款,是否有綁約幾年?若未來想轉貸,違約金如何計收?

 

  • 清潔費與裝修費

若買到屋況較差的法拍屋,則需請人打掃清運、整修、裝潢等整理屋況的費用。

 

  • 點交費

執行強制點交時,若法拍屋是空屋,可能會產生開鎖費、員警出席費等點交費。
另外,若法拍屋仍有人自住或租用,為了加快點交時程,讓點交順利,也是有可能會產生一筆請現住人搬遷的點交費。

延伸閱讀:法拍屋點交不點交差很多!你一定要知道的「點交」概念

 

  • 遺留物處理費

有些法拍屋雖然已是空屋無人居住的狀態,但裡面可能仍有前屋主遺留下來的物品,如桌椅、櫃子、冷氣等遺留物。在處理這些遺留物的過程中,可能會產生搬運費、保管費、倉庫費、動產鑑價費、動產拍賣執行費…等等遺留物處理費。想更了解實際處理方式的話,可以參考「點交時,如何處理法拍屋前屋主的「遺留物」?

 

  • 水電瓦斯費

部分法拍屋長期無人居住,水電瓦斯早已被切斷,可能需要繳清前屋主的欠費或申請重新安裝,以利後續恢復正常使用。

 

  • 管理費

一般而言,若前屋主(債務人)有欠繳管理費的狀況,拍定人是不用負擔的。但有些法拍屋,在法拍公告中,有登載管理費欠費的情況,有可能就會造成拍定人需負擔前屋主積欠的管理費。

 

  • 訴訟費

不點交的法拍屋,或者仍有訴訟案件正在上訴的法拍屋,這些物件即使標到,後續不但時間成本冗長,也可能會有訴訟費用的產生。

 

  • 土地增值稅

大部分是不用另外繳的,但部分法拍屋因為拍定價格不足繳土地增值稅,需由拍定人代為繳清差額,所以需要繳土地增值稅,算是買法拍屋時比較容易被忽略的隱藏成本。想更了解土地增值稅的話,可以參考「買法拍前,您應該了解的隱藏成本—土地增值稅篇

 

  • 代標服務費

法拍屋雖然可以自行投標,但因涉及不動產、法律等知識專業,程序上較為繁雜,因此一般民眾可委託代標法拍業者,就如同一般買房子會找房屋仲介一樣,可以確保買法拍屋的過程萬無一失。法拍好伴的代標服務費,是得標才會收取服務費,以拍賣底價的 3%計收得標服務費。

 

以上就是法拍屋的費用成本以及法拍代標費用的概況,法拍好伴有多年投資法拍屋的實務經驗和專業不動產現勘分析,整合華南金融集團資源,提供銀行代墊款及房貸申辦資訊,讓您的資金運用更彈性。想買房或投資嗎?歡迎參考法拍好伴精選的法拍屋物件