【法拍學堂】法拍屋點交不點交差很多!你一定要知道的「點交」概念

'2019,四月 17 ' | 法拍學堂

在「第一次買法拍屋就上手 – 快速入門指南」中,我們介紹了買法拍屋的步驟流程,只要取得房屋真正的「所有權」與「使用權」後,就能晉升屋主。不過想取得使用權,除了在法院核發「權利移轉證明書」後,辦理過戶,取得所有權並完成點交之外,偶爾也會遇到不點交的狀況。那麼點交和不點交有什麼差別呢?什麼情況下會造成法拍屋點交或不點交呢?

法拍屋點交是什麼?

所謂的點交,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標到的法拍屋清點交付,將房屋的「使用權」移交給買受人。倘若點交房屋遭到債務人或其他第三人佔有,拒絕交屋時,可以依照強制執行法第九十九條,請法院利用公權力排除。那要是法拍屋註明不點交的話,法院就只負責將房屋的「所有權」交由買受人,不包含「使用權」的移交,必須由買受人自己與佔用人交涉協調交屋事宜。

法院點交與不點交的類型

法拍除了點交與不點交之外,依照法拍屋的債權與租賃狀況,可能還會產生不同變化的點交與不點交的狀況,基本上大概可以分成以下這四種類型:

  1. 可確定點交:查封時,法拍公告為空屋、債務人自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依買受人聲請,以司法程序將房屋點交給買受人。而遇到有點交遺留物時,可以參考「點交時,如何處理法拍屋前屋主的遺留物」。
  2. 有條件點交/部分點交:查封時債務人未到場或不在標的內,法官命債權人查報使用現況,經常出現查報狀況與現況使用情形不相符情事。所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明。」如果債權人查報為空屋,但實際現況為第三人佔用,則法院不負點交之責。此外,車位、公共設施、公用道路等,皆不在點交範圍。
  3. 確定不點交:查封前即有租賃權(租約),且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。或是拍賣物有地上權、地役權等,拍定後確定不點交。若拍賣物為公同共有部分(拍賣持分部份)、375減租、合法租約等,優先承買權人有優先購買權;即便優先承買權人放棄優先購買權利,仍須由買受人自行處理,屬不點交範圍。延伸閱讀:最高價者不一定得標?談談「優先承買權」
  4. 點交變不點交:拍賣筆錄註明「點交」,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為「不點交」處理。

法院不點交的原因與案例

法院不點交的情形常見為「無償使用」、「租用」及「共有持分」,以下就列舉幾個法院不點交的案例提供大家參考:

不點交原因:無償使用

案例:拍賣標的○○○○建號建物據本院現場履勘時在場關係人聶先生稱,現由其居住使用中,與債務人間並無定立租賃契約等,因其才是房屋實際所有權人,並提出與債務人間「隱名合夥購屋契約」,債務人僅為借名登記非實際所有權人,據此,本件拍定後不點交,占有使用關係需拍定人自行解決,請應買人注意。

不點交原因:有租約

案例:拍賣標的查封時已有出租且在抵押權人設定抵押日民國106年5月1日之前,依債權人陳報之租賃契約,租期自民國106年1月1日至110年12月31日止,租金每月新台幣兩萬元。故拍定後不點交。

不點交原因:共有持分

案例:拍賣不動產所有權係應有部分,拍定後不點交,建物共有人有優先承買權。

法拍屋要怎麼點交?

法拍屋拍定後,法院會將保證金收走並且給予收據,買受人要在七天內到法院付清尾款。待尾款付清後,法院會核發不動產權利移轉證書,拿著這張證書去繳完契稅後,即可取得權狀,接著就可以向法院遞送陳報狀,聲請點交不動產。


 

其中,基於每個法拍案件情況不同,會經歷的點交程序也不同,會有限期債務人自動履行命令、定期履勘命令、遺留物拍賣等程序。以上,就是關於點交與不點交的說明,有任何疑問或者有法拍屋想委託代標都歡迎聯絡華南金「法拍好伴」,為您提供最專業最完整的不動產金融服務!