【法拍學堂】法拍幾拍投標最「省錢」? 看法拍一拍兩拍三拍四拍 更「值錢」!

'2020,六月 21 ' | 法拍學堂

為什麼會有法拍幾拍的概念呢?台灣百貨公司一年打折好幾次,法拍也是。法拍一拍就像「新品都有九五折!」。如果還嫌貴,法拍流標後,法拍二拍就會打八折,要是再法拍流標,法拍三拍就會打到有「全館六折起」的爽快感。理論上法拍一拍最貴、法拍三拍進場最划算,但真的是這樣嗎?不管法拍幾拍,以下是你必須了解的法拍程序觀念。

法拍幾拍基礎知識

1.法拍一共有幾拍?

法拍共有「五拍四賣 」—五個拍次,四個拍賣。為什麼法拍四拍,會多一個法拍拍次呢?因為法拍三拍結束後,有「應買」,或者「特別拍賣」的緣故。

2. 法拍流標什麼意思?

法拍流標就是法院公告拍賣當天,在場沒有人願意投標,法院票匭中也沒有標單,這次拍賣就叫法拍流標。

3. 為什麼會流標?

如果你手頭上有錢,卻選擇不購買,不是「價不廉」,就是「物不美」。法拍亦然,法拍流標的問題包括價格高、法拍屋有狀況,或者投資客觀望。

舉例來說,有些法拍屋到法拍三拍還流標,通常是因為不能進屋了解實際屋況、法拍屋中有人租賃或居住, 或像海砂屋、輻射屋、凶宅等非主流產品,就會法拍多次依然流標。

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法拍幾拍代表什麼?法拍一拍到法拍四拍個別介紹

以下將由價錢、參加人數、加價程度與得標程度,逐一介紹法拍一拍到法拍四拍

法拍一拍是什麼?

當法院判定屋主用房子當抵押品還清債務時,法院會安排估價師鑑價後訂出拍賣底價。第一次拍賣就是法拍一拍。

法拍一拍底價通常是市價的 9~9.5 折,甚至是略高於市場行情。除非熱門案件,不然可能因為底價高,所以參加人數少,加價也不熱絡,甚至大多數一拍會流標。

當然,也有一些法拍屋,因為估價師一開始就把價格低估了,或者債權人為了希望可以快點處理這間法拍屋拿回債權,因此將一拍底價訂的較低,使得一拍就會有人進場投標,願意下標的人,在競爭對手少的情況下,得標機會自然高。

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法拍二拍是什麼?

法拍一拍流標,間隔約一個月後第二次拍賣,即為法拍二拍。

假設法拍一拍的底價為1,000 萬,法拍二拍大約會打八折,這個拍次底價就是 800 萬。因為與市價產生相對價差,觀望後進場人數較多,競爭較激烈,加價程度中等。無論是熱門或一般案件都有中等得標率。

法拍三拍是什麼?

法拍二拍流標,間隔約一個月後第三次拍賣,即為法拍三拍。

法拍三拍的底價等於法拍二拍底價打八折,也就是 640 萬。這個價錢已經低的很有感,所以參加人數最多,加價幅度最高,有的最後得標的金額甚至會超過二拍的底價,得標機率相對困難。

從法拍一拍到這階段都以法拍流標收場的話,法院並不會將房產退回給債權人或銀行,而是進入「應買」的拍賣階段。

應買是什麼?

「應買」字面上就是「回應購買」,感謝鄉親父老一直以來支持的「特別拍賣會」。這個階段在法拍三拍後,法拍四拍前。為了拍賣成功,由「比價」改為「比快」競標。

本階段價錢維持法拍三拍的底價 640 萬。在法院公告應買開始後的 3 個月內,任何公司或個人都可以依照「投標順序」購買。舉例來說,甲在星期一以640萬投標,乙在星期二以640萬投標,程序結束後,由「先遞件」的甲得標。

那假設,星期二投標的乙,向法院說想要加價650萬買,是否可以得標呢?答案一樣是否定的,還由「先遞件」的甲得標,因為「應買」階段是不接受加價的。

附帶說明,本階段有兩種人不得投標:一是法拍屋的債權人,二是法拍一拍到法拍三拍中,得標卻違約棄標者。

法拍四拍是什麼?

法拍三拍、應買都流標後,即會由原應買「比快」調整回原「比價」競標的方式拍賣,即為法拍四拍,也是最後一次拍賣。

如果應買 3 個月結束後,還是沒有人願意購買,或者在應買期間,債權人向法院申請「減價拍賣」,就會進入法拍四拍。法拍四拍的價錢,是法拍三拍的 640 萬打八折,也就是 512 萬。因為就算原本的豪宅跌到法拍四拍也骨折了一半,進場人數多、投標者敢出價,得標就困難。

 

法拍幾拍下標最好?各種眉眉角角都該知道。

「聽說法拍三拍買最便宜」、「聽說法拍一拍買不到划算價錢」,也都只是聽說。購買法拍屋眉角很多,但萬法不離其宗:關心房市漲跌、實際去法拍屋附近了解狀況、多上華南金法拍學堂做功課,加上自己與專業法拍專家的協助,就能做出適切的判斷。

舉兩個例子:被法拍的房產社區,一、兩年內都沒有屋主願意出售的情況下,如果不是因為法拍,有錢也買不到。雖然法拍一拍追求不了「低價」,但後續利潤卻不容小覷。

相反的,法拍三拍可以買到約六折價錢,但如果沒有了解實價登錄、向附近街坊鄰居、管理室打聽,遇到不點交、海蟑螂的狀況,得標者還要自己想辦法取得所有權,甚者還要額外給住戶搬遷費、清理費之類的隱藏成本,這樣的「低價」真的很貴,自己孤軍奮鬥,吃了虧還一頭霧水,有時真吃力不討好。

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說穿了,並沒有法拍幾拍下標最好。發牌的是法院與市場,打牌的是你,往往一昧追求低價,結局多數令人失望。買法拍屋不比買一般房子,從地政、投標到付費方式都需釐清許多細節。缺個伴給您出主意嗎?在法拍界累積多年專業知識與經驗的華南金「法拍好伴」,從諮詢到銀行貸款方案,提供給您各項貼心服務。

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