【法拍學堂】法拍屋投標技巧大公開!如何出價、加價才能讓金額漂亮?

'2020,六月 21 ' | 法拍學堂

法拍屋投標技巧應該是每個法拍屋投標人都想獲得的技巧吧?法拍屋出價適當,懂得加價在對的地方,投資報酬率就會相當地高。想了解法拍屋投標技巧,漂亮出價,你要先懂法拍屋的投標流程與注意事項。

法拍屋投標流程

  1. 到法院服務處索取投標單信封,裡面會有投標單和保證金信封。
  2. 開立當地台銀支票作為投標的保證金,保證金的金額依各法院規定。
  3. 填寫投標單
  4. 投標日帶著身份證、印章在時間內到法院投標室投入投標單,等待開標。
  5. 開標後,得標的話就辦理後續手續;沒得標的話就當場領回保證金。

法拍屋投標注意事項

  • 出門前檢查是否帶齊投標單、保證金、身份證和印章,並且提早 15 分鐘到法院等候
  • 投標後無法加價或更改金額,投標前務必確認欲出價之金額,確實填妥投標單與支票,確認簽名蓋章都無遺漏
  • 唱標時切勿離開現場,以免沒聽到;有些法院會一個一個唱標,有些只會唱第一名的,每個法院都不一樣,得標者要拿身份證和印章到台前,法院會開立得標證明給你。
  • 延伸閱讀:法拍屋幾拍後才會流標?第幾拍下標才最好?

法拍屋比較便宜嗎?

理論上來說,法拍屋的行情大約是中古屋行情的 8 折左右,如果無人投標,下次拍賣再打 8折拍賣,如此低於市場行情的價格,當然吸引了不少人加入法拍屋投標的行列。不過,正因為法拍屋自由出價,在某些情形下是可能讓法拍屋出價高於市場的,大家一定要注意。

  1. 沒做功課的法拍新手:沒經驗又不做行情調查就胡亂投標,想當然價格就相對容易高於市價,高價得標。甚至法拍好伴也曾看到有投標人用裝潢好的成屋價格去標毛胚屋,那當然也是高價得標。
  2. 債權人:假設第一順位的抵押債權是私人設定且非金融機關,當債務人沒有其他財產可以求償,而房屋物件又不錯時,債權人可以將債權總額全數轉為投標價,免出資又能百分之百得標,遇到這種的狀況時,就只好另尋法拍物件啦。
  3. 法拍物件的左右鄰居:有些一樓或透天的房子,為了能順利買下來增加使用效益,法拍物件的街坊鄰居可能會略出高價以保能順利得標,遇到這種情況時,法拍出價勢必是只高不低的。

延伸閱讀:最高價者不一定得標?談談「優先承買權」

法拍屋出價,先算投資報酬率

法拍屋出價怎樣才能最划算呢?根據購屋目的算算投資報酬率,再決定要出價多少錢吧!

 

  • 出租為目的

如果以出租為目的,那首先就要算算租金報酬率是多少,租屋除了房價以外,還有空租期、裝潢費以及購屋時的所有支出、貸款利息等隱藏成本,建議毛報酬率至少要抓 4% 以上比較划得來。

💡租金報酬率 = 年租金 / 得標金額

 

  • 出售為目的

如果是以出售為目的,賺頭當然就是與市場行情的價差了,舉例來說,假設市場行情是 1000 萬,我們順利以 800 萬得標,那投資報酬率就是用 1000 萬扣掉 800 萬再扣掉成本後除以 800 萬就是我們的法拍投資報酬率了。因為是直接出售,只要成本費用沒有佔太多,以低於市場價格買進後再以市場行情價轉售都不會太差。

💡法拍投資報酬率=(市場售價-得標金額 – 成本費用)/得標金額

 

  • 自住為目的

若只是要自住的話,建議就以「可以省下多少錢」的心態來購買。舉例來說,一間市場行情約 1200 萬元的房子,出價 1000 萬元得標,省下 200 萬元,可能等於是省下裝潢的費用,原則上只要低於市場行情就可以出手。

💡省下的錢 = 市場售價 – 得標金額

法拍屋加價技巧

  1. 如果你是投資客,為了讓未來出售時的土地增值稅減少,加價時會將加價加在土地上,墊高土地取得成本;如土地有兩筆以上,則需評斷各土地底價與公告現值的高低,將加價金額做最節稅的分配。
  2. 若你是抵押債權人,建議法拍屋加價要加在房屋上,減少債務人被優先扣繳的土地增值稅,以便增加自己的分配額。
  3. 避免出整數的價格,因為如果有兩個人出同樣的價格,就會可能改以現場抽籤決定,故建議要加個尾數,例如:10,000,000元,改出價10,000,999元

以上就是法拍屋投標出價、加價的技巧囉!由於房市居高不下,法拍屋價的高 C/P 值吸引了不少日夜鑽研法拍屋的投資客,想和他們競爭,勢必要花點時間做好市價評估和成本精算,才不會不小心買貴。若實在沒把握,除了多研究法拍學堂之外,還可以考慮找專業的華南金「法拍好伴」協助,從投標前的風險評估與出價建議到得標後的手續辦理與點交,一手包辦,讓法拍屋買起來更安心、輕鬆!